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浅议房地产开发项目前期策划合同的订立/文颖

时间:2024-07-04 07:20:44 来源: 法律资料网 作者:法律资料网 阅读:8563
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浅议房地产开发项目前期策划合同的订立

湖南金州律师事务所 文颖律师

自上个世纪九十年代以来,商品房从热销到滞销再到理性化销售,房地产市场竞争加剧。2003年之后,随着国家宏观经济调控政策、土地政策、银行贷款政策的调整,开发商完全凭借出让地土地使用权套取银行资金用于房地产项目开发的做法已经难以继续,开发商必须投入大量的自有资金用于项目的前期开发,其面临的开发风险大大加强。于是,更加理性和稳健将成为整个房地产业新的变化,有限的土地资源价值最大化将成为房地产业的最大特征。
在此前提下,房地产专业策划公司介入房地产开发项目的运作将成为市场的主流。笔者就此文讨论的即这一类合作所产生的协议??? 房地产开发项目前期策划合同。
一、房地产开发项目前期策划与房地产开发项目前期策划合同的概念
日本策划专家和田创对策划的定义是:策划是通过实践活动获取更佳成果的智能,或智能创造行为。也就是在对企业内外部环境予以准确地分析并有效地运用各种经营资源的基础上,对一定时间内的企业营销活动的行为、实施方案与具体措施进行设计和计划。我国房地产业界现在对房地产项目策划一般分为房地产战略策划模式、房地产全程策划模式、房地产品牌策划模式、房地产产品策划模式、房地产发展商自行策划模式等等。对于房地产专业策划公司而言,通常建议房地产开发商采取房地产全程策划模式。该模式由原深圳万科股份有限公司董事、副总经理冯佳先生提出,以土地价值最大化策划为核心,包含市场研究、土地研制、项目分析、项目规划、概念设计、形象设计、营销策略、物业服务、品牌培植等九个方面的内容。时间跨度自开发商委托日至业主入住、物业管理公司开始行使物业管理权之日止。
房地产项目的前期策划也与房地产项目的代理销售密切联系,许多项目都采取策划合同与代理销售合同合并签订的办法。在深圳、上海等城市,还出现了房地产专业策划公司免策划服务费、只收取代理销售费的新模式。 房地产开发项目前期策划合同从法律上定性,属于一种技术咨询合同。它具备技术咨询合同的法律特征:首先,房地产开发项目前期策划合同是受托人为委托人提供决策参考所订立的合同,其中相当大一部分属软科学研究,凡属工程设计、工程验收、技术转让等实质性技术活动不属此类合同调整。它主要发生在项目实施之前。其次,房地产开发项目前期策划属于决策服务,合同履行的结果仅为委托人可供选择的咨询报告。除合同另有约定之外,委托人将受托人提出的咨询报告和意见付诸实施所发生的损失,受托人不承担责任。
二、房地产开发项目前期策划合同双方当事人的主要义务。
(一) 委托人的义务
房地产开发项目前期策划合同的委托人一般为房地产项目开发商或投资商。其主要义务有:
1、如实告知受托人房地产项目的背景情况材料和基本情况。包括欲开发土地的位置、欲开发土地的土地权属、欲开发土地的土地权性质、欲开发土地的权证面积、政府主管部门的规划要点、自筹资金规模等。背景情况材料和基本情况是受托人进行分析研究、提出咨询报告的基础和依据,委托人提供的报告材料、数据、资料越全面,越有利于咨询报告的科学性、合理化。
2、依据合同约定阐明需要咨询的问题,并作明确之要求。委托人首先要向受托人说明具体的要求,它是受托人进行分析论证的出发点。一般而言,受托人应当提供市场调查分析、项目投资策划分析、项目规划策划、项目可行性总评估分析四个方面的咨询服务。
3、接受受托人的工作成果。接受受托人的工作成果既是委托人的义务,也是其权利。工作成果是指受托人完成的咨询报告和意见,在受托人完成咨询报告和意见后,委托人要及时组织评价鉴定,确认工作成果是否符合合同约定的条件,予以验收。
4、支付报酬。这是委托人最基本的义务。委托人应依据合同的约定,分次或一次性履行支付报酬的义务。
(二) 受托人的义务
1、依约完成策划方案
受托人的主要合同义务包括三项,一是完成房地产项目的市场调查工作,二是依据调查情况进行有科学依据的市场分析,三是进行有独创性的策划。按照房地产业的特点,受托人完成的策划方案应包含的基本项目包括: (1)市场调研
A区域房地产市场调研
B类比竞争楼盘调研
C各类物业市场调研
D项目功能与主题定位分析
E目标客户定性调查
F目标客户定量调查
G市场定位分析和项目价格定位分析
F项目可行性总评估分析报告
(2)项目投资策划
A宏观经济和本区域城市市场调研
B项目所在地环境、现状及发展趋势判断
C项目开发方式和开发节奏建议
D项目土地SWTO调查和项目规模定位、价值分析
E项目投入产出分析及资金运作建议
(3)项目规划策划
A项目背景分析
B项目名称和标志
C项目整体平面规划、功能分区、道路系统布局概念提示
D单体主力户型组合概念方案
E整体建筑风格定位、色彩计划
F室内布局、装修概念提示
G环境规划及艺术风格提示
H公共家具设计概念提示
I公共装饰材料选择指导
J灯光设计及背景音乐指导
K项目建成后未来生活方式指引
依据以上义务,受托人要尽可能收集与所策划项目有关的经济技术信息、资源信息、人才信息,利用自身的技术知识和经验,综合分析项目的技术内容,预测房地产项目的经济前景,为委托人的房地产项目提供科学依据和参考方案,提出具有较高科学水平和参考价值的咨询报告和意见。房地产项目策划方案不仅仅是一个结论性的方案,它还应包括基本信息数据、分析论证过程和各种可行性方案以及最佳方案等内容。
2、保证策划方案达到合同约定的要求。
咨询报告是委托人进行项目决策的主要依据。它要求受托人在技术咨询工作中,采取严肃认真的态度,力求咨询报告的先进性、可行性,避免咨询报告华而不实或出现失误、质量低劣、无参考价值等情况的发生,从而使策划方案和意见达到合同约定的要求。
3、配合和接受委托人的验收。
受托人进行的策划,需经委托人对策划方案验收后方为履行完毕合同。在项目验收过程中,受托人应委派专业技术人员和策划方案设计人员按时参加由委托人组织召开的工作会议,对咨询报告中的专业术语、调查依据、科学依据、策划理念等进行解释。保证委托人能够清楚明白的知悉整个书面报告的内容并有能力予以实施。

中国证券监督管理委员会、国内贸易部关于暂停大豆油期货交易和禁止借开展食糖中远期合同交易之名进行期货交易的通知

中国证券监督管理委员会 等


中国证券监督管理委员会、国内贸易部关于暂停大豆油期货交易和禁止借开展食糖中远期合同交易之名进行期货交易的通知
中国证券监督管理委员会、国内贸易部



各试点期货交易所和有关批发市场:
为了贯彻国家宏观调控政策,保证市场稳定发展,根据国务院领导的指示精神,经研究决定:
一、自本通知发布之日起,暂停各期货交易所开展的大豆油期货合约交易。未平仓合约可在合约到期前平仓或在交割日进行实物交割;未经中国证监会批准,各期货交易所不得推出新的大豆油、菜籽油等植物油的期货合约。各期货交易所要采取有效措施,实行平稳过渡。
二、近期以来,有些交易所和批发市场已经或准备借开展食糖、大豆油、菜籽油中远期合同交易之名,进行该品种的期货合约交易。为了规范期货市场和现货批发市场,各期货交易所和批发市场,一律不得借开展食糖、大豆油、菜籽油等中远期合同之名进行期货交易。从事食糖、大豆
油、菜籽油等中远期合同交易的各期货交易所和批发市场,(一)不得按期货的集中竞价交易方式进行交易;(二)交易订金不得低于货款的百分之二十;(三)必须按国家有关规定履行背书手续和交纳增值税;(四)不得为进行中远期合同交易的双方提供履约担保。
三、为保持市场稳定,凡借中远期合同之名,进行食糖、菜籽油、大豆油等植物油期货交易的期货交易所和批发市场,一律停止其交易活动,一律不得推出期货合约性质的新的中远期合同;已推出而未平仓合同允许在合同到期前平仓或在交割日进行实物交割。
四、各期货交易所今后一律不得从事各类品种的中远期合同交易。已在期货交易所进行的各类品种中远期合同交易,未平仓合同可在合同到期前平仓或在交割日进行实物交割。
五、各期货交易所应在中国证监会的监管之下,各批发市场应在国内贸易部的监管指导下,认真做好暂停大豆油期货交易和禁止借开展食糖、大豆油、菜籽油中远期合同交易之名进行期货交易的善后工作,出现问题及时解决,避免发生纠纷,影响社会稳定。有关情况分别上报中国证监
会和国内贸易部。



1995年1月11日

青岛市旅游管理条例(已废止)

山东省青岛市人大常委会


青岛市旅游管理条例(已废止)

1996年9月25日青岛市第十一届人民代表大会常务委员会第二十六次会议通过 1996年12月14日山东省第八届人民代表大会常务委员会第二十五次会议批准 1996年12月14日青岛市人民代表大会常务委员会公告公布施行
  
  根据2002年5月16日山东省第九届人民代表大会常务委员会第二十八次会议批准的2002年4月17日青岛市第十二届人民代表大会常务委员会第三十三次会议《关于修改〈青岛市旅游管理条例〉的决定》第一次修正
  
  根据2004年5月11日青岛市第十三届人民代表大会常务委员会第十一次会议《关于修改〈青岛市单位内部治安保卫工作条例〉等十九件地方性法规的决定》第二次修正

  
  第一章 总则

  
  第一条 为加强旅游管理,保护和合理开发旅游资源,规范旅游市场秩序,维护旅游者和旅游经营者的合法权益,促进旅游业发展,根据本市具体情况和实际需要,制定本条例。
  
  第二条 本条例所称旅游业,是指利用旅游资源和设施,专门或主要从事招徕、接待旅游者,为旅游者提供交通、游览、住宿、餐饮、购物、文娱等服务的行业。
  
  第三条 凡在本市行政区域内进行旅游资源开发建设、从事旅游经营服务和进行旅游活动的单位和个人,均应遵守本条例。
  
  第四条 各级人民政府应当把旅游业纳入国民经济和社会发展计划,按照国家产业政策,加强旅游基础设施建设,扶植和支持旅游业的发展,扩大旅游业发展规模,提高旅游业整体水平,发挥旅游业在国民经济和社会发展中的重要作用。
  
  第五条 发展旅游业实行社会效益、经济效益和环境效益相统一的方针,发挥本市旅游资源优势,突出地方特色,创建良好的旅游环境和市场秩序,树立文明、健康的旅游风尚。
  
  第六条 市旅游行政主管部门负责本市旅游业的统筹规划、宏观调控、综合协调和监督检查工作。其主要职责是:
  
  (一)贯彻执行旅游等有关法律、法规;
  
  (二)编制旅游业的长期、中期规划和年度计划并组织实施;
  
  (三)负责旅游资源的普查,编制旅游资源保护和开发利用规划,指导、协调和监督旅游资源的保护和开发利用工作;
  
  (四)参与旅游区的控制性规划和修建性详细规划论证工作;
  
  (五)组织指导旅游宣传促销工作,开拓国际国内旅游市场,归口管理出境旅游事务;
  
  (六)指导旅游业人才教育培训工作,组织指导从业人员技术业务等级评定工作;
  
  (七)参与组织协调旅游安全工作;
  
  (八)受理旅游者的投诉;
  
  (九)市人民政府赋予的其他职责。
  
  各县级市(区)旅游行政主管部门负责其辖区内旅游管理工作。
  
  各有关部门应当按各自的职责协同旅游行政主管部门做好旅游管理工作。
  
  第七条 鼓励和支持国内外企业、事业单位、社会团体和个人依法从事旅游资源开发建设和旅游经营活动。
  
  第八条 各级人民政府应当重视和支持旅游教育事业发展,培养旅游专业人才,提高旅游从业人员的素质和服务技能。
  
  第二章 旅游资源保护与开发建设
  
  第九条 各级人民政府应当采取措施,保护和合理开发利用旅游资源。
  
  任何单位和个人都有保护旅游资源的义务,有对破坏旅游资源行为进行制止、检举、控告的权利。
  
  第十条 各级旅游行政主管部门负责辖区内旅游资源的普查、评定和规划工作。旅游区管理机构负责编制旅游区的旅游资源保护和开发利用规划,按有关规定报经批准后组织实施。
  
  第十一条 旅游区及旅游建设项目的开发建设,应当符合旅游资源保护和开发利用规划,统筹安排,合理布局,协调发展。
  
  第十二条 旅游区、星级饭店和重点旅游项目的规划和建设(包括新建、扩建、改建),应当有市旅游行政主管部门参与论证、审核、验收。
  
  第十三条 旅游区内应当按照规划配套建设旅游基础设施、商业服务网点和安全、卫生设施。其建设应当与旅游区的总体建设相适应,建筑风格与周围环境相协调。
  
  第十四条 开发旅游建设项目必须进行环境影响评价,实行与环境保护协调同步的方针,其废水、废气、固体废弃物等的处理设施必须与主体工程同时设计、同时施工、同时投入使用。
  
  第十五条 禁止在旅游区建设污染环境、破坏景观和生态的项目;禁止在旅游区从事污染环境、破坏景观和生态的生产经营活动。
  
  第十六条 旅游区管理机构应当按照规划批准的范围,在旅游区设置界线标志。
  
  第十七条 旅游区管理机构应当制定旅游区管理制度,加强对旅游区的管理,维护正常旅游秩序,保持旅游设施完好和清洁卫生,完善服务设施。
  
  第十八条 市旅游行政主管部门根据国家标准,对旅游区(点)的旅游质量等级进行初评和推荐,报请上级旅游行政主管部门评定。
  
  第三章 经营服务管理
  
  第十九条 旅游经营者应当依法经营,提高服务质量,履行规定的或与旅游者约定的服务标准,保护旅游者的人身财产安全。
  
  第二十条 旅行社应当按国家有关规定向市旅游行政主管部门缴纳质量保证金。质量保证金属缴纳的旅行社所有,其使用和管理按国家规定执行。保证金的收支和管理情况,接受财政、审计部门监督。
  
  第二十一条 导游人员必须经国家统一组织的导游资格考试合格,并取得旅游行政主管部门颁发的导游证后,方可从事导游业务。导游人员从事导游工作必须持证上岗、佩戴导游胸卡,按规定职责和标准提供服务。
  
  旅行社不得使用或聘用无导游证书的人员从事导游工作。
  
  第二十二条 旅游经营者必须公开服务项目和收费标准,保证服务质量,不得擅自提高旅游收费标准或者压价竞销。禁止诈取、勒索旅游者的财物和利诱、胁迫旅游者购买商品。
  
  旅游车船经营者必须执行规定的收费标准,不得乱收费或收取回扣,不得擅自改变旅游路线和游览景点。
  
  第二十三条 对饭店实行星级评定制度。星级饭店的评定按照国家有关规定办理。
  
  星级饭店必须按照星级标准提供服务。未被评定星级的饭店,不准使用星级称谓进行经营活动。
  
  第二十四条 旅行社、星级饭店和重要旅游区(点)的收费标准,按照价格管理权限,由物价部门或有关部门制定。
  
  价格调整,应当在新价格执行前三个月向社会公布。
  
  第二十五条 旅游经营者应当配备旅游安全设施,建立安全管理责任制。
  
  第二十六条 旅行社组织旅游,应当为旅游者办理旅游意外保险。
  
  第二十七条 旅游区管理机构应当保证旅游设施的安全可靠,对旅游中可能造成危险的情况应当向旅游者提供明确的警示。
  
  导游人员或旅游组织者在引导旅游者游览过程中,发现有危险情况时,应当采取相应措施,保护旅游者的人身、财产安全。
  
  发生重大旅游安全事故时,导游人员或旅游组织者应当立即向当地人民政府和公安、旅游等有关部门报告,并采取紧急救援措施。
  
  第二十八条 旅游业务广告的内容必须与实际相符。禁止利用虚假广告欺骗旅游者。
  
  第二十九条 旅游从业人员应当遵守职业道德,不得有损害国家利益和人格尊严的行为,禁止利用工作之便收受回扣或额外费用;旅游经营者也不得给予旅游从业人员回扣或额外费用。
  
  第三十条 旅行社、星级饭店等旅游经营者应当按照规定向旅游行政主管部门报送有关统计、财务报表。
  
  第三十一条 旅游行政主管部门和有关部门应当加强对旅游经营服务的监督检查,依法保护旅游者的合法权益。
  
  第三十二条 旅游行政主管部门应当建立旅游投诉制度和投诉受理机构,受理旅游者的投诉。
  
  第四章 旅游者权利与义务
  
  第三十三条 旅游者的合法权益受法律、法规保护,任何单位和个人不得侵犯。
  
  第三十四条 旅游者进行旅游活动,享有下列权利:
  
  (一)了解旅游服务的真实情况,要求旅游经营者提供服务的内容、规格、费用等有关情况;
  
  (二)自主选择旅游经营者及服务方式,自主选择旅游商品或服务;
  
  (三)获得质量保障、价格合理等公平交易条件,拒绝旅游经营者的强制交易行为;
  
  (四)人格尊严、民族风俗习惯得到尊重;
  
  (五)获得人身、财产安全保障;
  
  (六)合法权益受到侵害时,有权获得赔偿;
  
  (七)向有关部门投诉、起诉;
  
  (八)法律、法规规定的其他相关权利。
  
  第三十五条 旅游者进行旅游活动时,应当履行下列义务:
  
  (一)遵守旅游有关法律、法规,尊重社会公德和当地民族风俗习惯;
  
  (二)保护旅游资源、环境,爱护旅游设施;
  
  (三)维护旅游秩序和安全;
  
  (四)法律、法规规定的其他相关义务。
  
  第三十六条 旅游者合法权益受到损害时,可以向旅游行政主管部门或有关组织投诉,要求赔偿,也可以直接向人民法院起诉。被要求赔偿的旅游经营者应当自收到索赔申请之日起十日内作出答复。逾期未作出答复的,依照有关规定处理。
  
  第五章 法律责任
  
  第三十七条 擅自在本市经营旅行社业务的,由市旅游行政主管部门责令停止非法经营,没收违法所得,处以一万元以上二万元以下罚款;情节严重的,处以二万元以上五万元以下罚款。
  
  旅行社超出核定的经营范围从事经营活动的,由旅游行政主管部门责令限期改正;有违法所得的,没收违法所得;逾期不改正的,责令停业整顿十五天至三十天,可处以五千元以上一万元以下罚款;情节严重的,可处以一万元以上二万元以下罚款,并可依法吊销《旅行社业务经营许可证》。
  
  第三十八条 旅行社不按国家有关规定缴纳质量保证金的,由市旅游行政主管部门给予警告或责令停业整顿;情节严重的,吊销其旅行社业务经营许可证,并由工商行政管理部门依法处理。
  
  第三十九条 擅自从事导游业务的,由旅游行政主管部门责令改正,处以一千元以上五千元以下罚款;情节严重的,处以五千元以上三万元以下罚款;有违法所得的,没收违法所得。
  
  导游人员未佩戴导游证的,由旅游行政主管部门责令改正;拒不改正的,处以五百元以下罚款。
  
  第四十条 违反本条例第二十三条第二款规定的,由旅游行政主管部门给予警告,可处以一千元以上二千元以下罚款;情节严重的,可处以二千元以上五千元以下罚款,并可降低或者取消星级。
  
  第四十一条 旅游从业人员利用工作之便收受回扣或者额外费用、旅游经营者给予旅游从业人员回扣或者额外费用的,由旅游行政主管部门按国家有关规定予以处罚。
  
  第四十二条 违反本条例第十四条、第十五条、第二十二条、第二十七条、第二十八条规定的,由有关管理部门依法处理。
  
  第四十三条 当事人对行政处罚决定不服的,可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。
  
  当事人逾期不履行行政处罚决定的,由作出处罚决定的机关申请人民法院强制执行。
  
  第四十四条 旅游管理工作人员滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的,由有关部门给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
  
  第六章 附则
  
  第四十五条 本条例下列用语的含义是:
  
  (一)旅游资源:指能对旅游者产生吸引力,可以为发展旅游业开发利用,并能产生经济效益和社会效益的各种自然资源和人文资源。
  
  (二)旅游区(点):指以旅游资源为基础,供旅游者进行旅游活动的特定区域和景点,包括风景名胜区和森林公园划定的游览区域、旅游观光区、旅游度假区、旅游开发区以及主题公园、高尔夫球场等。
  
  (三)旅游建设项目:指专门为旅游者提供游览、食宿、娱乐等服务的建设项目及旅游基础设施项目。
  
  (四)旅游经营者:指专门或者主要经营旅游业务,直接为旅游者提供单项或多项服务的公民、法人和其他组织。
  
  (五)导游人员:指为旅游者(包括旅游团队)组织安排旅行和游览事项,提供向导、讲解和旅途服务的人员。
  
  第四十六条 本条例自公布之日起施行。