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无锡市商品房买卖合同备案注销的注意事项/陈召利

时间:2024-07-23 23:43:23 来源: 法律资料网 作者:法律资料网 阅读:9031
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无锡市商品房买卖合同备案注销的注意事项

陈召利


  根据我国现行法律规定,商品房买卖合同应当办理网上登记备案。在无锡市,买卖双方应通过无锡市房地产市场信息管理平台签订商品房买卖合同,合同一经打印就表示备案完成。因此,商品房买卖合同网上登记备案可以说简单易行。
  但是,买卖双方一旦因故解除合同需要办理商品房买卖合同网上登记备案注销手续,则并非那么简单易行。根据无锡市房产管理局的现行规定,并非买卖双方一致同意解除合同,即可直接申请办理网上登记备案注销手续。如果出现下列情形的,无锡市房产管理局产权监理处将不会直接受理买卖双方的备案注销申请:
(1)商品房竣工满一年或者已办理了商品房初始登记的;
(2)购房人有3套以上的房屋,包括经登记备案的商品房、经济适用房。
(3)买方已婚但配偶没有共同办理的。即使商品房买卖合同仅由购房人一人签订,商品房买卖合同网上  登记备案注销登记手续仍需要购房人及其配偶的共同配合办理。
  上述规定是否合理姑且不论,但在废止前必须执行,因为几乎没有开发商愿意因为此类事情起诉行政机关。那么,无锡市房产管理局产权监理处不直接受理,是否意味着买卖双方无法办理备案注销手续?答案当然是否定的。上述情形下,买卖双方可以根据合同约定向仲裁机构申请仲裁或者向人民法院提起诉讼。经人民法院或仲裁机构调解或者判决解除合同,并经人民法院出具协助执行通知书,无锡市房产管理局产权监理处将会当场受理并办结。合同注销48小时后,房地产开发企业方能在网上销售签订合同并登记备案。合同注销48小时内,可以从房地产市场网的楼盘表中查看到该套处于待售状态。关于争议解决机构的选择,我们建议开发商选择向房屋所在地人民法院提起诉讼而不选择仲裁。因为,一方面,人民法院在送达民事调解书时可以同时出具协助执行通知书,节省时间。否则,双方当事人在收到仲裁裁决书后还必需向人民法院申请执行,费时费力。另一方面,目前仲裁费用比诉讼费用要高得多,选择诉讼方式也节约成本。
  合同网上登记备案注销需提交下列材料:(一)合同网上登记备案注销申请书(有抵押的还需提供抵押权人同意注销的证明);(二)购房人身份证明、婚姻状况证明[申请人为单位的,提交营业执照或组织机构代码证、法定代表人(或负责人)授权委托书、代理人身份证明];(三)所有的买卖合同(有备案证明的还需提交备案证明);(四)注销原因文件;(五)承办机构认为需要的其它材料。例如,如果商品房位于无锡新区,还需提供无锡新区房产管理局出具该处房屋未办理初始登记,无查封、抵押等限制情况证明(原件)。注意,此证明当日有效,必须在准备好备案注销的其他资料后再办理此证明并当天递交注销申请,否则逾期作废。

  作者按:目前,无锡市关于商品房买卖合同网上登记备案注销的相关规定均不对外公开,具体内容只知一鳞半爪。在查询相关资料时,看到无锡市产权监理处管建平处长曾于2007年在《中国房地产》发表的一篇文章,比较详细地介绍无锡市商品房买卖合同网上登记备案注销的相关规定,附录如下,供参考。
商品房买卖合同网上登记备案的注销
  作者:管建平 单位:无锡市房产局产权监理处
  商品房买卖合同管理是当前房地产市场和房屋权属登记管理中的一个突出问题。根据实际需要,一些城市实施了相应的商品房买卖合同网上登记备案制度,但对商品房买卖合同的网上登记备案注销(以下简称合同注销)的认识尚不够深入和统一,以致各地的具体操作程序差异较大。为此,很有必要对此进行深入的研讨。

一、合同注销管理的重要性
  随着房地产市场的不断发展,商品房买卖合同的订立、变更和解除日趋频繁,少数购房者因无力继续支付房款、对所购房不满意、履行合同发生纠纷等,需要变更、解除合同去解决矛盾。同时,也不排除一些炒房者通过变更、解除商品房买卖合同去牟利。因目前尚未形成严格的商品房合同注销管理制度,加上房产交易信息不对称,导致商品房合同变更、解除无章可循,秩序混乱,纠纷时有发生。同时,由于商品房合同的订立、变更、解除与房屋权属登记关联密切,是权属登记的必要前提,在上位法规定不具体的情况下,无论行政管理部门还是社会各界,都亟待颁布实施相对严密又便于操作的商品房合同订立、变更和注销的管理规定。因此,研究商品房合同网上登记备案注销已成为当前具有现实意义的重要课题。

(一)加强商品房合同注销管理,有利于进一步规范房地产市场秩序

  商品房买卖合同不同于其他商品合同,有其特殊性。1.履行周期长。同样是商品,普通商品的合同签订后,钱货两讫,即告履行完毕。而商品房,特别是期房,由于建造周期长,从合同签订至交付使用,存在 l一3年的等待期。2.可变因素多。商品房合同签订后,因商品房自身的可变性,待到交付使用时,经常与预售合同相异,例如资金匮乏,导致房屋不能按期交付;开发商“先抵后卖”、重复出售,导致合同纠纷;设计或建造发生改变,导致面积、结构、产型、房款变化,等等。3.约定的复杂性。商品房买卖合同的内容复杂,条款多、专业性强、选择性较大,购房者一般只注意面积、金额,许多不会填写付款方式、面积误差、违约责任等条款,少数开发商诚信缺损,在填写合同时,故意选择有利于自己的处理方式,误导、蒙骗购房者。

  由于商品房合同的特殊性,一些开发商及中介机构利用其特殊性进行恶意操作,或囤积房源,或哄抬房价,或通过变更、解除合同乱收费用,或造成合同纠纷,让购房者吃哑巴亏,严重损害消费者利益,扰乱了房地产市场正常秩序。通过加强商品房合同注销管理,利用行政管理与社会监督相结合的办法,为开发商搭建诚信平台,规范操作,使商品房从合同签订之日起,就纳入管理轨道,向社会公开合同订立、变更和解除信息,以利于进一步规范市场秩序。

(二)加强商品房合同注销管理,有利于进一步完善预售商品房监管机制

  商品房预售是一种附带期限的交易行为,买卖双方在合同中约定一个期限,把它作为双方权利义务的法律效力的产生、变更或灭失的依据。正因为如此,国家必须对商品房预售合同进行强制性管理,这就是国家干预。
  在实施国家干预中,商品房合同登记备案是必需的重要手段。合同一旦登记备案,就受到法律保护,可以对抗第三人。但是,有些合同会发生变更、解除,这就要求在管理中做相应的延续性、规范性的调整,以维护合同的公正性和严肃性。预售商品房买卖合同作为财产性合同,其订立、变更和解除,作为一种民事法律行为,只要当事人达成的协议依法成立或解除,就要履行登记手续,才能对当事人产生法律约束力并享有相应的权利与义务。只有这样,才能对预售商品房实施更为完善的监管。目前,对预售商品房的监管手段发生了重要的变化,从原有的纸质合同登记备案发展到网上登记备案,信息更为公开透明,使合同具备更多的公示性,这也是完善预售商品房监管机制的具体表现。
  完善预售商品房的网上登记备案制度,及时调整商品房网上交易信息,有利于切实保护购房者的利益。一方面为购房者提供实时信息,使其不致于受骗上当;另一方面公示销售信息,不致于使所购房屋被再售或抵押。如购房者因虚假信息受到损害,还可通过相应的制度监管或法律途径“讨个说法”。

(三)加强商品房合同注销管理,有利于进一步强化房屋权属登记管理

  一般来说,房屋权属登记管理是对已形成产权的房屋进行登记管理,对末形成产权的房屋进行备案登记管理。商品房存在期房和现房两种形态,对现房的权属登记管理目前已形成较为完整的管理制度,现在需要讨论的是对期房的权属登记管理。
  自1994年起,对预售商品房国家出台了一些管理办法,但无专门规定。如《城市房地产管理法》第44条规定:“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门登记备案”。国务院国办发 (2005)26号文《切实整顿和规范房地产市场秩序,严肃查处违法违规销售行为》规定:“商品房预售实行实名制购房,推行商品房预售合同网上即时备案,防范私下交易行为”。江苏省人民政府苏政办发(2005)55号文也规定:“房产主管部门要加强商品房预售、登记发证工作的集中管理,全面实施商品房销售网上登记备案制度”。《无锡市商品房销售管理实施细则》则明确了在申请商品房权属转移登记前,预售当事人双方经协商一致,需要解除商品房买卖合同的,应当持取得备案证明的书面合同,解除合同的书面协议和其他规定的登记材料,向房屋登记机构办理注销合同备案的手续。显然,从国家到地方的一系列规定,己充分肯定了应将商品房买卖合同备案纳入房屋权属管理范畴。我们应该通过实践取得经验,逐步完善操作程序,最后升华为成熟的登记管理办法。

二、商品房买卖合同网上登记备案注销的操作程序

  近来关于商品房合同网上登记备案注销的争议较多,因此需要对业务操作的程序重新设计,进行归口管理。从实践中来看,可以根据引起合同注销的不同原因,分为直接办理、审查办理和不予办理三种业务类型,并制定相应的操作程序。

(一)直接办理的业务

  直接办理的业务是指受理人员根据申请人提供的符合备案注销手续的材料,做出准予注销并出具书面证明的行为。
1.直接办理的情形。对于以下四种情况可以由受理人员当场办理合同网上登记备案注销登记手续:
(1)因直系亲属间主体名称需要变更解除合同的(如购房人合同主体名称为父母亲,现调为父母与其子女的名称或者父母亲名称调为子女的名称);
(2)经法院裁定或仲裁委调解解除合同的:
(3)当事人死亡引起合同调整的;
(4)在同一销售楼盘里进行换房需要解除合同的。

青岛市管理无照经营暂行规定(1998年修正)

山东省青岛市人民政府


青岛市管理无照经营暂行规定(修正)
青岛市人民政府


(1993年4月29日青岛市人民政府青政发(1993)64号发布 根据1998年8月24日发布的青政发〔1998〕137号进行修正)


第一条 为维护市场秩序,保护合法经营,维护消费者利益,根据有关法律法规,结合本市情况,制定本规定。
第二条 本规定所称无照经营,包括下列行为:
(一)未经工商行政管理机关核准登记颁发营业执照(包括临时营业执照,下同)擅自开业经营的;
(二)营业执照期满不依法办理有关手续继续经营的;
(三)未经批准一照多摊经营的;
(四)遗失营业执照不按规定报告、挂失继续经营的;
(五)无正当理由逾期不办理验照手续继续经营的;
(六)冒名顶替领取营业执照从事经营活动的;
(七)持假营业执照或擅自复印的营业执照而从事经营活动的;
(八)借用、租用、涂改营业执照从事经营活动的;
(九)异地经营者未按规定换取本地营业执照而从事经营活动的;
(十)已向工商行政管理机关办理歇业手续或被工商行政管理机关责令停业整顿,在此期间仍继续经营的。
第三条 在青岛市市区和各县级市、崂山区、黄岛区城区范围内管理个人(含家庭,下同)无照经营,适用本规定。但在各级人民政府允许的交易场所和时间内进行的早夜市交易及符合法律和政策的其他交易活动,不适用本规定。
第四条 在各级人民政府领导下,各级工商行政、城管、公安、交通等部门应当密切配合,各司其职,共同做好管理无照经营工作。
第五条 任何单位和个人均不得为无照经营者提供证明、合同、发票、银行帐号、经营场所、工具设备、货源及其他方便条件,也不得与无照经营者联营。
第六条 工商行政管理机关在对无照经营者作出处罚决定前,可以行使下列职权:
(一)询问经营行为人、嫌疑人和证人;
(二)检查无照经营者的财物,调查与其经营行为有关的其它活动;
(三)查阅、复制、扣留与无照经营行为有关的合同、发票、帐册、单据、记录文件、业务函电和其它资料;
(四)扣留无照经营者的商品、生产工具等。
第七条 工商行政管理机关对无照经营者应缴其非法证照,并可视情节给予下列处罚:
(一)警告;
(二)罚款;
(三)没收非法所得;
(四)没收商品和用于经营的工具设施。
以上处罚,可以并处。
第八条 对无照经营者处以罚款的,按以下标准执行:
(一)属第二条第(一)项行为者,处五百元以下罚款;
(二)属第二条第(二)、(三)、(四)、(五)、(六)、(九)项行为者,处一百元以下罚款;
(三)属第二条第(七)、(十)项行为者,处五十元以上二千元以下罚款;
(四)属第二条第(八)项行为者,分别对借用、租用、出借、出租营业执照双方和涂改者处二十元以上五百元以下罚款;
第九条 对有本规定第五条行为的,工商行政管理机关可视情节轻重,给予警告、1000元以下罚款的处罚。对单位负责人或直接责任人员,按有关规定给予相应的行政处分。
第十条 工商行政管理机关对无照经营者进行处罚时,必须开具处罚通知书,否则当事人有权拒绝。
第十一条 当事人对工商行政管理机关的处罚决定不服的,可依法申请复议或向人民法院起诉。当事人逾期不履行处罚决定、不申请复议又不向人民法院起诉的,由作出处罚决定的机关申请人民法院强制执行。
第十二条 工商行政管理机关的工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的,按有关规定给予相应的行政处分。
第十三条 对检举或者协助查获无照经营取得显著成绩的单位和个人,由工商行政管理机关按有关规定予以奖励。
第十四条 本规定具体执行中的问题由青岛市工商行政管理局负责解释。
第十五条 本规定自发布之日起施行。


(1998年8月24日 青政发〔1998〕137号)


根据《中华人民共和国行政处罚法》和有关法律、法规的规定,现决定对《青岛市管理无照经营暂行规定》的行政处罚等有关内容作如下修改:
第九条修改为:“对有本规定第五条行为的,工商行政管理机关可视情节轻重,给予警告、1000元以下罚款的处罚。对单位负责人或直接责任人员,按有关规定给予相应的行政处分。”



1993年4月29日

天津市及区、县人民政府任免工作人员暂行条例

天津市人大常委会


天津市及区、县人民政府任免工作人员暂行条例
天津市人大常委会



(1981年3月7日天津市第九届人民代表大会常务委员会第九次会议通过 1981年3月18日天津市人民政府公布施行)

目 录

第一章 总 则
第二章 任免权限
第三章 任免程序
第四章 其 它

第一章 总 则
第一条 本条例依据《中华人民共和国宪法》和《中华人民共和国地方各级人民代表大会和地方各级人民政府组织法》的有关规定,并结合本市实际情况制定。
第二条 任命工作人员,必须坚持“任人唯贤”的干部路线和德才兼备的干部标准。选拔那些坚决拥护党的路线、方针、政策,经过革命考验,大公无私,艰苦奋斗,群众信任的干部,以及具有专业知识、年富力强的优秀分子,担任各级领导职务。
第三条 任命工作人员,必须按照民主集中制的原则,广泛征求群众意见,经过集中讨论通过,依照法律规定办理。

第二章 任免权限
第四条 下列工作人员的任免,由市人民政府提请市人民代表大会常务委员会决定,并报请国务院批准:
市人民政府秘书长,办公厅主任,各局局长,各委员会主任,供销社主任,各直属办公室主任以及其他须报请国务院批准任免的工作人员。
第五条 市人民政府任免下列工作人员:
(一)市人民政府副秘书长,办公厅副主任,各局副局长,各委员会副主任,供销社副主任,各直属办公室副主任,总工程师,以及各局、委、办的处长,办公室主任,副总工程师;
(二)市各局、委、办直属的科研、设计、文化、卫生、体育等事业机构的所长,院长,馆长,场长,总工程师;
(三)市公司经理、总工程师,重要企业的厂长,场长;
(四)高等院校副院长、副校长,处长、办公室主任,系主任;
(五)市属干部学校校长、副校长,处长、办公室主任、教研室主任;
(六)市重点中学、中等专业学校校长;
(七)其他相当于上列各项职位的人员。
第六条 市人民政府批准任免下列工作人员:
(一)区属各局局长,各委员会主任,供销社主任,区人民政府各科科长,各直属办公室主任;
(二)县属各局局长,各委员会主任,供销社主任,县人民政府各科科长,各直属办公室主任;
(三)其他相当于上列各项职位的人员。
第七条 区人民政府任免下列工作人员:
(一)区属各局副局长,各委员会副主任,供销社副主任,区人民政府各科副科长,各直属办公室副主任;
(二)街道办事处主任、副主任;
(三)区直属文化、卫生等事业机构的馆长、副馆长,院长、副院长,所长、副所长,站长、副站长;
(四)区属公司经理、副经理,科长;
(五)区属中学校长、副校长,小学校长;
(六)区属局、委、办的科长、副科长;
(七)其他相当于上列各项职位的人员。
第八条 县人民政府任免下列工作人员:
(一)县属各局副局长,各委员会副主任,供销社副主任,县人民政府各科副科长,各直属办公室副主任;
(二)街道办事处主任、副主任;
(三)县直属科研、文化、卫生等事业机构的所长、副所长,站长、副站长,馆长、副馆长,院长、副院长;
(四)县属公司、企业的经理、副经理,科长,厂长、副厂长,场长、副场长。
(五)县属国办中学校长、副校长,小学校长;
(六)县属局、委、办的科长、副科长;
(七)其他相当于上列各项职位的人员。
第九条 本条例任免范围以外的其他工作人员的任免,由区、县人民政府和市属各部门自行规定办理。

第三章 任免程序
第十条 市、区、县人民政府任免工作人员,须经各该级人民政府常务会议或办公会议讨论通过。市各局、委、办报请市人民政府任免工作人员,必须通过一定的会议集体讨论决定,由部门主要负责人签署报送市人民政府。
第十一条 报请国务院批准任免的工作人员,须根据市人民代表大会常务委员会决定任免的人选,由市人民政府报国务院。
区、县人民政府报请市人民政府批准任免的工作人员,须根据区、县人民代表大会常务委员会决定的人选,由区、县人民政府报市人民政府。
第十二条 报请国务院批准任免的工作人员,属于任命的,由市人民代表大会常务委员会发给任命书,由市人民政府印发任命通知;属于免职的,经国务院批准后,由市人民政府印发免职通知。
各区、县人民政府报请市人民政府批准任免的工作人员,由市人民政府印发批准任免通知,由区、县人民代表大会常务委员会发给任命书。
市、区、县人民政府决定任免的工作人员,分别由市、区、县人民政府下达任免通知;属于任命的,分别发给由市长、区长、县长签署的任命书。
第十三条 报请任命正职时,如该单位的前任正职尚未免职,必须先免后任,不能同时存在两名正职人员。
第十四条 报请任命新设机构的工作人员,必须依照《中华人民共和国地方各级人民代表大会和地方各级人民政府组织法》第三十八条的规定,报请国务院或市人民政府批准设立该机构后,再办理报请任命手续。
第十五条 市、区、县人民政府的工作部门撤销或合并时,原经国务院批准任命和市人民政府任命或批准任命的工作人员,其职务由本级人民政府注销,并报任命机关或批准任命机关备案,不需办理免职手续。
第十六条 工作人员死亡时,报任命机关或批准任命机关备案。
第十七条 市、区、县人民政府和市属各部门任免工作人员,由各该级人事部门办理任免手续。

第四章 其 它
第十八条 各区、县人民政府和市属各部门可根据本条例制定具体办法,并报市人民政府备案。
第十九条 本条例自颁发之日起施行。



1981年3月18日