河北省唐山市人民政府


唐山市关于出售公有住房的若干规定

为了解决公有住房出售中的若干具体问题，保证工作顺利开展，根据《唐山市深化城镇住房制度改革实施方案》，特做如下规定：
一、 基本规定
1、凡座落在本市路南、路北、古冶、开平、新区和港口、南堡、高科技开发区范围内的公有住房，除成片平房、危房、产权有争议房、列入改革规划房及具有专用性质的住房外，均可以出售，出售时应执行本规定。
2、公房出售实行成本价、标准价和使用权价三种形式，由产权单位根据具体情况确定。出售旧公房应选择一种形式，出售新房可以采用多种形式，单位出售旧公房不分内，外部职工应实行统一政策，出售新房可实行差别政策。
3、新购建公房和腾空的旧公房向职工分配时，应实行先售后租，出售对象的选择顺序根据职工的住房困难程度确定，出租的对象为经济上确实有困难的住房困难户，在同一批分配的公房中出租的数量应控制在20%以内。
4、公房出售对象应具有本市非农业户口。旧公房面向原承租户出售，承租户购房坚持自愿的原则，公房产权单位不得强迫或变相强迫承租户购房。
5、出售的公房兼具有房屋所有权证和土地使用证，出售前应进行成本价评估。单位以标准价出售公房，必须按职工工资总额的5%建立住房公积金。
6、公房产权单位出售公有住房应制定方案，经市住房制度改革领导小组办公室批准后组织实施，具体实施中应按有关规定办理手续。
二、 售房价格
1、出售公房的成本价包括征地和拆迁裣费、勘察设计和前期工程费、建安工程费、住宅小区基础设施建设费、建房管理费、贷款利息、其它政策规定的税费等七项因素。新建公房的成本价按实际价格计算；单位购买的商品房向职工出售可以承担本规定成本价以外的费用，旧公房的成本价按上一年新建同类住房的成本价以成新折旧评估，年折旧率为2%，
2、公房出售的标准价按市统计局公布的上年度全市平均工资总额计算，具体价格和折扣额由市政府根据国家的有关政策公布。1996年上半年出售公房的标准价为620/平方米，年工龄折扣额为3。70元/平方米，购现住房折扣率为标准价的3.70%，旧房的年折旧率为标准价的1.5%。
购房职工的工龄按购房人夫妇二人的工龄合并计算：本市在职职工工龄截止到1995年12月31日，异地工作的职工工龄截止到当地建立住房公积金制度的前一年；已离退休年龄计算。工龄计算办法按组织、劳动、人事部门的规定办理。
3、单位以使用权形式出售新旧公房的价格，均按不低于成本价的30%计算，具体价格比例由售房单位根据需求状况河经济承受能力确定。
4、出售公房应按下列因素和标准确定调价系数；
（1）环境调价系数：以出租住房的七个环境类别区为基础，四类环境区不调整，每升高（或降低）一类调增（或调减）4%。
（2）层次调价系数：无电梯住宅按下表高速售价。

有电梯住宅的层次调价由售方单位自行平衡确定。
（3）朝向调价系数：只有北窗的住房调减20%，无南窗有东西窗的住房调减10%，斜向住房不做售价调整。
（4）设备调价系数：无暖气、煤气设备的住房各调减5%，有浴盆或太阳能设备的住房应适当增加售价。
（5）以成本价和使用权价格售房不做设备、环境差价调整。
（6）以成本价和使用权形式出售新房的调价额应以单位面积的平均成本价乘以调价系数，平均成本价以成本价为基数按加权平均测算。以其他形式出售新旧公房不计算平均价。
5、公房售价总额按下列公式计算：
（1）成本价总额=（平均）成本价×（1±调价系数）×建筑面积；+
（2）标准价总额=[标准价×（1±调价系数）一年工龄折扣额×工龄] ×（1-年折率×已使用年限）×建筑面积-标准价×（1±调价系数）×现住房折扣率×建筑面积；
（3）使用权价格总额=（平均）成本价×价格比例×（1±调价系数）×建筑面积；
6、出售公房按建筑面积计价，一套楼房住宅建筑面积按建设部颁发的《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》计算。
三、 付款方式
购房职工在首次交付不少于30%价款的基础上，可向市住房资金管理中心申请政策性抵押贷款；有条件的售房单位可以实行分期付款。购房人不申请政策性抵押贷款，按成本价购买旧公房一次付清全部价款的给予价款总额15%的优惠，按标准价购买公房一次付清全部价款的给予价款总额10%的优惠。政策性贷款和分期付款期限最长不超过十年。
四、产权确认
1、以成本价购买的住房产权归个人所有，补交土地使用权出让金后可依法进入市场出售，交纳有关税费后，收入归个人。
2、以标准价购买的住房产权归售房单位和购房人共同所有，购房人拥有的产权份额按下列公式计算：
标准价
个人产权比例= —— ×100%
成本价
所购住房使用五年以上并补交土地使用权出让金后，允许依法进入市场出售，交纳有关税费后，收入按产权份额分配。
3、以使用权形式购买的住房，产权归售房单位和个人共同所有，购房人拥有的产权份额按下列公式计算：
使用权价
个人产权比例= ———— ×100%
成本价
购买的使用权住房，经售房人同意可以依法进入市场出售个人产权部分，使用权随之转移，交纳有关税费后所得收益归个人所有。单位与个人共同出资的，所得收益按投资比例分配。
4、以标准价、使用权价购买的住房进入市场出售前，应取得原产权共有单位的同意。单位和个人共同出资购买的使用权住房尚应取得出资单位的同意。产权共有单位或出资单位可按重置成本价优先购买，单位不购买的应同意个人进入市场出售。
5、出售公有住房应进入市场办理交易手续，凭交易契约到房屋产权管理机构申请产权过户。以成本价购买的住房核发私有房屋所有权证，以标准价、使用权价购买的住房核发共有房产保持证。
6、以成本价出售的住房，购房人凭私有房屋所有权证到土地管理部门办理土地使用证。
7、购房人取得私有房屋所有权证或共有房产保持证后，可以依法进入市场出租住房。
8、取得住房部分产权的购房人，可以按重置成本价补足价款取得全部产权。
五、 售房资金管理
1、出售国有住房须使用财政部门统一印制的售房收入专用发票。
2、出售新公房和以使用权形式出售旧公房的收入除支付有关费用和预留维修基金外均归售房单位所有，用于偿还贷款、工程款或继续用于住房建设。
3、出售旧公房的收入用于支付下列费用；
（1） 支付评估费、交易管理费等费用；
（2） 提留公房售后维修基金；
（3） 按《国有住房出售收入上交财政暂行办法》的规定上交财政，作为城市住房基金。
（4） 剩余部分作为单位住房基金。
4、留给单位的旧公房出售收入应存入市住房资金管理中心在房地产信贷部开设的售房资金帐户，专项用于住房建设，经市住房制度改革领导小组办公室批准后使用。
5、售房收入上交财政有困难的可以按程序申请减免。
六、公房售后的使用与修缮
1、购房个人不得擅自改变使用性质，不得私自拆改，房屋装饰装修应办理登记审核手续；
2、房屋售后修缮由住宅小区物业管理机构或售房单位负责。以成本价和标准价购买的住房由产权人交纳修缮管理费，交费标准由市房管局会同物价部门确定。
七、其它规定
1、按本办法规定购买住房给予一次性免交契税的照顾，已取得部分产权又补足价款取得全部产权的仍免交契税；
2、每对夫妇只能以标准价购买一套公有住房，享受一次工龄折扣，租住公房的夫妇，不得再以标准价购买新房。
3、按本规定出售公房，交易管理、产权登记等行政性收费减收50%，成本价评估费从低计收。
4、按本规定购买住房的职工继续执行煤气、热力等公益事业的收费标准和补助办法。
5、以标准价购买公房的职工从停租之日起停发住房补贴。
6、本规定由市住房制度改革领导小组办公室负责解释。
附：住房建筑面积计算方法。


一、住房建筑面积计算方法

计算公式
1、套建筑面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积；
2、套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积；
3、分摊的公用建筑面积=公用建筑面积分摊系数X套内建筑面积；
4、公用建筑面积分摊系数=公用建筑面积÷栋号套内建筑面积之和；
5、公用建筑面积=栋号总建筑面积-栋号套内建筑面积-人防地下室建筑面积-单独销售或出租的建筑面积。
二、计算规则
1、套内使用面积按计租面积计算。
2、套内墙体面积按共同墙体水平投影面积的一半与非共用墙体水平投影面积之和计算；共用墙体包括各套住房之间的分隔墙、本套住房与公用建筑空间的分隔墙、外墙（含山墙）；非共用墙体指套内承重墙和分隔墙。
3、挑阳台的建筑面积按水平投影面积的一半计算；封闭阳台和凹阳台的建筑面积按水平投影面积计算。




努力营造促使嫌犯"开口"的三类心理条件

海宁市公安局　王伟峰


笔者曾在以前的一篇文章----《成功审讯的五个阶段》里，提出了这样一个观点：一次比较完整、成功的审讯，应有机地分为"审讯前的知己知彼"、"审讯开始时的'相面术'"等五个阶段，每个阶段应该环环相扣，相辅相承；在该文中，对每个审讯环节需要突出的关键、要点，可以采取的各种战术、技巧等等，进行过全面、系统地阐述。在本文中，笔者将缩小着眼点，着重从审讯心理学的角度，详细分析一下到底什么才是促使嫌犯"开口"（即交待案件）的心理条件，它们是如何被营造成功的，以及在审讯中的具体使用等等。希望能给同志们在工作中起到一点参考作用，由于本人水平有限，若有不妥的地方，还请各位同事不吝斧正。
一、 什么是促使嫌犯"开口"的三类心理条件
在审讯中，审讯员对嫌犯的讯问，往往是一场我方迫使其交待而对方拒绝交待，我方欲审清案情而对方竭力想逃避案情的短兵相接的较量。我们审讯员出于强烈的责任感和事业心，想尽办法要迫使嫌犯供述其违法犯罪的事实，查清其犯罪的全部情况，绳之以法；而违法犯罪嫌疑人的一方，为了逃避打击、免受法律严惩，必然要极力隐瞒自己的违法犯罪行为，百般抵赖、拒不交待。这就决定了审讯工作的复杂性和艰苦性。因此，要让嫌犯"开口"，我们必须深入研究审讯中的策略和技巧，尤其要重视对嫌犯受审时内心世界的剖析，从而在审讯中，因人而异、因"病"施治，努力营造出能促使嫌犯交待的心理条件，使我们的审讯进程顺利地朝着我们愿意看到的方向发展，以达到事半功倍的?果。
嫌犯落网后，他们的心理状态往往是相当复杂的。充斥、交织着孤独、恐惧、懊悔、紧张、压抑、对抗甚至绝望的情绪；审讯开始后，绝大部分被审讯人处于被审讯这样一个特殊环境，往往还会采取以下一种或几种伎俩来对抗审讯，有伪装，有狡辩、有讨好、有沉默、有横蛮耍赖、有试探摸底等等；整个审讯过程又会经过矢口否认拒不交待、权衡利弊避重就轻、崩溃瓦解彻底投降这三个阶段。
笔者在审讯实践中发现，大多数嫌犯在交待案情后，当我们问他是什么原因，才促使他由起初的死也不肯交待，最后转变到愿意"开口"的。由于我们所办的各个案件性质不同、不同嫌犯的个性不同、我们审讯员在审讯时采取的手段不同，嫌犯们回答的"理由"也是那么地各不相同。乍一看，对于促使他们交待的真正原因到底是什么，好象没有什么规律可寻。
但是，经过我们静下心来仔细分析归纳后，仍旧可以看出，他们为什么肯"开口"交待的原因，实际上必须有某些特定心理条件的产生作为前提的。他们会认为：如果还没有一个真正能够说服他们自己的"借口"，就马上主动向政府交待，似乎有点太对不起自己了。只有当他们认为可以说得过去的，不致过于心理失衡所谓的 "理由"出现了之后，才愿意开始交待，不会觉得太亏。所以，我们审讯员在审讯时的重要任务就是努力营造好能够促使嫌犯交待的那些特定心理条件，做好了这个工作就能起到"打蛇打七寸的效果"，促进我们的工作。这些特定的心理条件概括起来，有这样三类：
1、嫌犯在内心真正后悔、醒悟的时候。
2、嫌犯认为交待了对他自己有好处的时候。
3、嫌犯感到已没有退路，无法继续隐瞒的时候。
二、 如何营造和使用"可促使嫌犯开口"的心理条件
（一）"煽情促悔法"??让嫌犯幡然悔悟、彻底交待
很多犯罪嫌疑人在刚刚落网后的最初反应是悔恨。他们痛恨自己的一时莽撞、失去理智或意志不坚、轻信他人，激情之下犯了罪；从而产生严重的悔罪心理和逃避心理。在实际受审时的表现形式有：长吁短叹，愁眉苦脸、垂头丧气、痛哭流涕。他们悔恨由于自己犯罪毁灭了自己的名誉、前途，悔恨由于犯罪连累了家属、子女等等。这种悔恨心理对促使其产生供述动机是有一定促进作用的。
但我们仅满足于这一步是不够的，因为这与经过我们审讯员认真、到位的思想教育后，嫌犯幡然悔悟而彻底交待的那种理想状态还是有很大距离的。因此我们在审讯中欲控制嫌犯情绪时，要做个有心人，要有意识地激起他的悔恨心理并加以强化，促使其将悔恨转化为交待的动力。在这里，笔者姑且称之为"煽情促悔法"。比较行之有效的方式有：
1、唤起荣誉感
"唤起荣誉感"就是利用嫌犯曾经有过的荣誉（必须事先对审讯对象的情况有较好的了解），有意地唤起、肯定和鼓励，以此表示我们政府并未因他违法犯罪而对他以前的成绩加以全盘否定。这样，他就会从我们实事求是的态度中受到感动，从而既使他对我们产生信服感，又能使原本悔恨心理不是最强的嫌犯，强化他的悔恨情绪，使他无地自容、悔不当初，进而将悔恨转化为交待的动力。
2、利用感情脆弱
在被审讯对象中，有好多是属于感情比较脆弱的一类人，儿女情长、家庭观念重。在审讯中常常感到对不起亲人，对不起家庭，对不起组织多年来的培养等等。
"利用感情脆弱"就是针对上述一类人的心理特点，用婉转的口气向他说明他的犯罪给其自身和家属、子女带来的巨大痛苦。指出如不老实交待，政府根据所掌握的证据对其从严惩处，将会给其家属、子女带来更大的不幸，同时也会给他自己招来更大的祸害；而认罪服法，争取从宽，将会有效地减轻亲属的痛苦，同时也有利于自己重新做人。这样，嫌犯就会良心发现，在内疚中悔恨自己的犯罪行为，转化为交待的动力。
3、注入同情
这个方法需要对嫌犯走上犯罪道路的某些原因进行客观分析，并对其的某些遭遇注入一定的同情。这样，既能暗示我们对其的情况已十分掌握，又能让被审讯对象感到我们审讯员是讲道理，通情达理和善解人意的。从而对审讯员产生强烈的认同感和归依感，我们则趁热打铁，将情感控制的力量渗透到他的内心深处，促使其在内疚、悔恨的复杂心理中产生交待的动力。
使用以上三个方法的关键是事先要对嫌犯的情况有一定的了解（或者边审边了解），而且在审讯中决不能反复使用次数过多，更不能让对象觉得我们是假情假意，或者在表面同情他的，在内心却是鄙夷他的，这样只会激起他更大的敌意。
（二）"说理权衡法"??让嫌犯认识到只有坦白交待才对他更有利
在我们开始着手审讯后，大部分嫌犯的心理状态就会由最初的以悔恨心理为主，转变为以"畏罪心理"、"抵触情绪"和"怀疑心理"为主了。
"畏罪心理"是嫌犯因害怕罪行被揭露，自身将受到法律的严惩而产生的，是一种被审讯对象较为普遍的心理现象；
"抵触情绪"是落网后的嫌犯因被拘押、受审讯；因其原本就对政府、执法机关、对党的政策持有不同意见；因其对自身的犯罪行为认识尚有欠缺，自认为政府对他的行为根本没有必要如此"大动干弋"；或者由于我们办案人员某些工作方式不当，对我们持不满态度；而对法律、对审讯产生的一种对立、抵触情绪；
"怀疑心理"是嫌犯对党的坦白从宽政策持有不信任态度，担心"坦白从宽、牢底坐穿"，因而疑心重重，不肯轻易开口。
有畏罪心理的嫌犯一听到"罪行很(较)重"的话就会不寒而栗，非常紧张，再也不肯和我们密切协作。他们因害怕受到法律严惩，而牵连家庭、丧失前途，于是千方百计抗拒交待，给审讯活动造成障碍。
比如：个别有畏罪心理的嫌犯，即使明知罪行已经暴露，而且也没有赖罪的基础，他们也会抱着只要硬着头皮和我们对抗就能蒙混过关的幻想，即便面对确凿的证据，他们仍不顾一切地耍赖、狡辩。
有强烈的抵触情绪的嫌犯面对受审时，他们会采取消极、极端的作法：有些对我们的问话听而不闻，爱理不理，以沉默当回答；有些气焰嚣张、公然对抗；有些故意寻衅、胡搅蛮缠；也有个别会摆出一副对审讯员不屑一顾、十分轻蔑的腔调；这时如果我们审讯员不够冷静、火冒三丈，则正中了他们的下怀。
有怀疑心理的嫌犯认为言多必失、欲言又止。他们怀疑交待了之后，是否真的能从宽，个别有的嫌犯一定要审讯员给他一个明确许诺之后，才能有所放心。
对于有上述三种供述心理障碍的嫌犯，我们审讯员要根据案件的实际情况、严格按照相关法律的规定，主动为被审讯对象分析、权衡利害得失，使之相信交待了对自己更有好处，愿意供述犯罪事实。
众所周知，趋利避害是几乎所有嫌犯共有的心理规律。当嫌犯把罪行看得过重，觉得一交待就没有出路了；或是不懂法律，不知道自己有从宽、从轻处罚的情节时，往往不敢交待。所以，我们审讯人员在审讯中要尽量通过旁敲侧击等方法让嫌犯意识到自己的罪行已经达到被掌握的程度了（但决不能对他明说，否则就变成"指名指事供"了，而且对下一步的审讯也会不利），他自然就会产生动摇。
这时，审讯人员要适时有针对性地对其所犯罪行加以分析，并用带有"严肃性、权威性"的口气向他宣讲党的"坦白从宽、抗拒从严"政策，适当可以举几个因坦白交待而受从轻处理、因抗拒交待而被从重处罚的实例进行比较，用认真的态度问他愿意向哪一类人学，想得到哪一种下场，并要向其强调执法机关在决定如何处理一个人的时候，他本人的认罪态度、是否配合是一个十分重要的考虑因素，如果想故意耍赖、公然对抗审讯；爱理不理、以沉默当回答，都是绝对没有好下场的，拒不交待同样要定罪。
然后再结合本案件的实际情况，从嫌犯的作案动机、目的、手段、情节、侵害对象以及造成的后果等方面，依据相关法律，为其找出可以从轻处罚的条件。审讯员要用真诚的态度帮助他权衡交待与不交待的利害得失，使之确信只要交待了，有好的认罪态度，就能从轻、减轻甚至免除处罚。
（三）"批驳揭谎法"??正确使用证据、揭露矛盾让嫌犯不再侥幸、欺骗和隐瞒
"侥幸心理"是被审讯对象在审讯进行过程中的主要心理障碍之一，是嫌犯对案件的侦查和审理主观自信，幻想能够逃避罪责的心理状态。
在和我们审讯员个把回合的交锋后，有的嫌犯凭回忆估计，自信自己的作案手段巧妙、诡密，不会留下证据和马脚；猜测同案人和知情者不会交待或揭发；公安机关并没有掌握什么证据或没有掌握全部证据；幻想会获得外面的帮忙或庇护等等。他们会守口如瓶；会投石问路、反过来责问审讯人；会真真假假，在一些无关痛痒的事情上先进行供述；或者供述之后又后悔翻供，只拣对他有利的说，出尔反尔，反复无常；他们会花言巧语、假作诚恳，扮出一副可怜兮兮的样子来妄图博取同情，而后进行谎供、欺骗；他们也会伪造动机和情节来减轻罪行，甚至推卸罪责、诬陷他人。
有"侥幸心理"的嫌犯自以为步步为营、十分小心，其实也伴随着心理防御中的弱点：
1、防御中的失算。即在他的主观推测中没有料到我方会拿到某些罪证，因而出现防御上的疏忽。
2、防御中注意力的顾此失彼。即嫌犯对某些他自认为重要的问题、细节注意力过于集中，防守过于严密。由于人的注意力有限，导致他对其它的一些我们已经掌握，而且与本案件也重大相关的细节则势必有所忽视，于是就出现了防守上的漏洞。我们通过前后对照，可以从中找出"牛头不对马嘴"的地方。
因此，对有"侥幸心理"的嫌犯的审讯，我们首先要针对其自以为得计的心理特点，向其强调"若要人不知，除非己莫为"这一千古真理，挖掉其侥幸心理的认识基础；其次，在审讯时要用心记住他在讲述时的种种漏洞和矛盾，在适当时候对这些矛盾和不合理之处进行列举和追问。嫌犯为了圆谎，必然要用更多的谎言来辩解、弥补，这些情急之中的谎话又一定会存在漏洞，当然又必定会被我们审讯员发现，我们穷追不舍，直至将嫌犯逼至理屈辞穷、无路可退的地步，迫使其交待；再次，我们要充分利用此类嫌犯对被掌握罪证尤其惧怕的心理特点，在问话中注意分寸，不让他从中听出我们的虚实和审讯意图，在适当时机有计划、有步骤地使用某些证据，使他意识到我们已经掌握"铁证"（即使是他误认为我们已经掌握大量证据，也达到了我们的目的），只好"开口"交待。
三、 能促使嫌犯交待的三类心理条件在审讯中的适用对象
我们对于上述"能促使嫌犯交待的三种心理条件"的营造，不能不分被审对象的区别，"眉毛胡子一把抓"。要根据嫌犯的年龄、文化、性格、智力、意志力、生活环境、经历和社会地位，以及所犯罪行的个体特点，而适时、适当地使用。一般来讲：
"煽情促悔法"，适用于初次犯罪或违法者、因激情而犯罪者、意志不坚、容易动感情者；
"说理权衡法"适用于智力水平较高，有理智，听得进政策、道理者、过失犯罪者、共同犯罪中的从犯、犯罪后果较轻的嫌犯，以及其它犯罪原因好似"情有可原"的嫌犯；